手把手教你运营短租民宿

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96 16岁的小Nikki 关注
2017.02.09 15:37* 字数 2445 阅读 14208评论 5喜欢 19赞赏 4
2016年10月在线短租活跃用户占在线酒店预订活跃用户超过1/5，已经成为旅游住宿的主要形式之一。

来自Analysys易观

随着短租民宿消费市场的进一步拓宽和升级，如何运营好自己的短租民宿也成为一个急需解决的问题。不论是将自家房子以分享的形式出租的个人房东，还是拥有几套房子以此为职业的职业房东，对于如何优化网站排名，提高销量，甚至建立品牌和口碑，都需要一定的方法论。

本文主要包括短租民宿的前期适度软装推荐，各大网站上线，如何优化排名以及接待过程优化体验几个方面，全文一共2445字，阅读共需8分钟。

一。关于基础软装

确定房间的风格，北欧/温馨/中式等等，根据风格选择配色。

最能体现改变的地方：墙纸、窗帘、灯具、床单、壁画、绿植、地毯。

网上关于低价改造出租屋的经验贴已经有很多，相关的技巧也涉及方方面面，本文主要侧重于短租民宿的运营优化，所以在此就不过多赘述，贴出一个知乎答案以供参考。

出租屋的爆改日记

二。关于网站上线

目前比较热门的短租平台包括Airbnb、途家、小猪、蚂蚁。当然，携程、艺龙、去哪儿、美团、大众点评也可以上线短租民宿，且流量较之前者会大很多，但是因为不是专门做短租的细分平台，所以跟传统酒店的竞争较大，而且容易出现用户质量参差不齐的现象。

平台上线基本上都可以自主操作，填写相应的信息，上传房间图片即可，但是在上线过程中，需要注意的节点也比较多。

1.地址

描述清晰，最好加上附近标志性建筑，地图打点准确，保证客人在用地图搜索房源时能准确搜索到你的房子，特别是房源地段较热门的情况下，而且在查找你附近房源时也能通过地图准确地查找到你的房子，以此比价。




准确地图打点



小猪上的地图找房
2.房屋名称

传统的房屋填写方式（参考途家、小猪排名靠前的两页房屋名称）是【所处商圈/热门旅游景点/交通枢纽/学校/医院等目的地+公寓名称+房型说明】，这样便于被搜索，同时也能在一定程度上建立公寓品牌。对于任何房东来说，这都是很稳妥的方式。

但是仍然有非常多可以创新的点，比如：

a.根据每间房的不同装修风格在上面格式的基础上加一个前缀。


来源：途家 重庆一方民宿
b.体现房东个人特色，每间房以歌词命名。




来源：途家 重庆小鹿家民宿
c.有些职业房东因为房间太多，在各个平台都有上，为了方便查找和管理，也可以在每间房的名字前面加上编号。

3.照片

这个应该是重中之重了，当年Airbnb就是通过优化外网的照片获得了迅速的订单增长。具体如何优化，有以下几个方式。

a.网站雇佣专业摄影师

目前途家是有专门的拍摄服务，价位也不算高，可以考虑。

小猪是免费帮忙拍照的，但是照片只能在他们网站上面上线。

b.自己雇佣专业摄影师或者朋友

c.自己拍

关于手机房屋拍摄，我会在下一篇文章中详细写一下，这里就不过多赘述。

但是推荐一个神器，手机广角镜头，淘宝可搜。

ps：在房东个人主页上面，也可以加上自己的公寓品牌logo。

4.房屋描述

这个也是比较重要的部分，一般来说，对于外地的游客，房屋描述的详细程度会很大地影响他们的决策。这个部分必备的信息是房屋亮点、交通、景点，还可以加上房东个人的经历和与其他民宿差异化的地方。

以下就是一个比较标准的房屋描述了。


来源：途家
当然，还有一些极具特色的个人房东。以下这张图，几乎是为重庆这座城市写了一个旅行文案，所以房东本人的魅力也是民宿很重要的一个软实力。而且随着消费的升级，这种差异化、个性化的运营会变得越来越重要。


来源：途家 重庆小鹿家
5.价格定位以及打包产品

目前的短租平台基本上是采用收取佣金的方式，每一单大概在10%左右。在定价的时候，可以考虑的因素有，自己的成本、周边地段相同房型相近装修水平的价格【airbnb上的地图找房可以非常方便地帮你看到周边地段的大概价格】、以及跟各个网站的业务经理接触时询问他们的意见。

如果你的房子处于旅游景区，可以考虑和旅行社合作，拿低价门票，然后将门票作为打包产品在网站上挂出来。如果没有，也可以考虑加上三餐或者当地特产以及几天连住作为套餐价打包。如下图


来源：途家
三、关于优化网站排名

每个网站的排名加权都有所不同，这个排名和某些资源位甚至平台自己的自媒体都是属于平台自身的媒体曝光资源，要获得更多的曝光机会，就要了解各个平台的排名加权规则。这个时候就需要和业务经理保持良好的关系和配合度了，因为他们的收入来源也与你的销量相关，所以一般来说，只要你房屋品质不错，配合度不错，他们都会努力帮你优化排名的。但是问题就在于，一个业务经理可能要负责上百家商户，那在这个时候很容易忽略你，去照顾房子很多的职业房东。所以要经常与他们联系沟通，了解平台最新的资源位规则。

鉴于具体的规则，由于各个平台不同，而且也算一部分商业机密，在此就不过多说了。

四、体验优化

a.接待前

询问回答迅速且准确，订单确认不要超过10分钟，在确认订单之后，给顾客发送详细的地图引导以及注意事项，比如不要过分吵闹、是否可以做饭、如果有邻居或者物管来问应该如何回答。避免产生不必要的麻烦。

b.接待中

可以通过在房间显眼的位置摆放周边旅行指南和伴手礼；放置一定量的日常食品和饮料，按照超市价收取费用即可；舒适的日用品；将毛巾等容易落灰的物品摆在柜子里等等细节来优化用户体验。

c.接待后

客人走后可以鼓励他们在网站写评论，及时回复评论，尽可能避免差评，编写短信模板感谢他们入住。及时请保洁或自己打扫房间卫生，以免影响下一波客人入住。

五、运营优化

运营优化一个方面是尽量提升自己在各个平台的排名，一定程度上让利得到更多的资源位曝光，提高流量和订单。另一个方面就是建立自己的品牌，在房源充足的情况下拓宽渠道，培养当地客户，以避免在自己城市旅游淡季的时候入住率过低。

a.建立自己的自媒体平台，微博是一个很好的选择，因为微信的封闭性太强，且做公众号排版写文字的时间精力成本太高，也没有微博的及时性和互动性强。在发微博的时候有意识地加上#xx民宿#之类的标签，便于让更多的人看到。

b.和周边的餐饮进行品牌合作，可以互送优惠券，联合举办抽奖活动提高曝光率等等。

c.设置分享机制，比如老客人介绍了新客人来，可以赠送一定的优惠。

d.建立客户群，维护关系。

以上说的都比较笼统，因为大部分的民宿靠网站的流量就可以获得很不错的入住率，但是对于想要建立民宿品牌的职业房东，上面几点运营的思路是值得考虑的。